破解老旧小区管理难邢台物业大管家一托十八

Home  /   破解老旧小区管理难邢台物业大管家一托十八

近几年,随着美丽小区创建和升级版幸福社区创建工程的深入推进,邢台老旧小区居民生活环境的“面子”越来越美,如何建立完善后续长效管理,把美丽维持下去,成了邢台市桥东区南长街办事处重点探索的问题。目前南长街办事处初步形成了“1+3+N”的“大物业”管理新机制,即是一家物业公司在三方监督下对全部老旧小区进行打包管理,不断推动老旧小区管理服务向规范化、社会化和精细化发展,让辖区居民群众有更多的获得感、幸福感和安全感。

4月27日,獐子岛公布2018年年报显示,实现营收27.98亿元,同比下降12.72%,净利润3210.92万元,同比增长104.44%。2018年虽扭亏为盈,但是同时披露的2019年一季度的业绩并不理想,亏损4314.13万元,同比下滑379.43%。

规模小、布局散是这些老旧小区的共同特点,如果一味分开单独管理,不仅投入大,物业公司也难以管理。南长街办事处引入“物业打包管理”概念,将辖区全部无物业管理的老旧小区一并整合给一家物业公司实施服务。2018年11月,通过招投标程序,诺华庭大物业公司正式进驻小区,对辖区无物业的老旧小区进行统一“打包”管理,这些小区拥有同一个“大管家”,共享保洁、秩序维护、投诉维修等各方面服务资源。

这些小区规模小,环境乱,居民花钱买服务意识差。商业型物业公司不愿进驻和居民追求舒适生活意愿的矛盾突出。为让小区焕然一新的面貌保持下去,起初街道办事处和社区工作人员经常帮这些小区的楼院打扫卫生、清理垃圾,但是这不是小区发展的长久之计。经过多方探索、借鉴经验,南长街办事处最终确定把引入“大物业”模式作为破解老旧小区管理服务难题的突破口。

很多段子,都是调侃的有声有色。

“这是服务确认书,每个月都需要办事处、社区、居民三方对物业服务的质量进行点评,三方一致通过后,由居委会把物业费统一拨付给物业公司。”南长街办事处相关负责人介绍,为避免出现“前治后乱”的问题,物业公司的服务质量需要经过三方认定,确保大物业公司在制度化轨道上有效运转。

而对于2019年一季度业绩下降,獐子岛此前在进行业绩预告时,归因于受2018年海洋牧场灾害影响,称其2016年、2017年底播的虾夷扇贝可收获资源总量减少,短期内,由于海洋牧场养殖产品产量下降,相应折旧摊销、海域使用金等固定成本无法摊薄,导致产品单位成本上升。此外,2019年对底播虾夷扇贝市场销售策略进行相应调整,选择性价比较好的时点销售,导致一季度底播虾夷扇贝收入同比大幅减少等。

“光靠志愿者,很难实现长效管理,没有一个长效管理机制,小区很快就会回归脏乱差的局面。”南长街办事处一位工作人员告诉记者,在如何做好美丽小区创建后半篇文章,让美丽新颜持久保鲜这个命题上,南长街办事处把工作重点瞄准了“物业管理”这一关键环节,而没有物业接手的老旧小区就成为摆在眼前的老大难问题。

邢台市的老旧小区,绝大部分集中在桥东区,大部分建成于20世纪80年代前后。眼科医院家属院是个典型的老旧小区,小区建筑年代久远,基础设施老化严重,一度处于无人管理、无人清洁、无人维护的“三无”状态。由于位处邢台市老城区,南长街办事处辖区面临同样窘境的小区多达50余个。借助文明创建的东风,南长街办事处自2017年起,连续开展老旧小区改造提升工程,通过硬化路面、粉刷楼体、清理小广告、清运垃圾等,小区硬件得到了极大的改善,50多个老旧小区短时间内全部实现了“旧貌换新颜”。

“共享管家”进驻老旧小区

自此,这家因扇贝而出名的上市公司就开始备受关注。

A股市场,从来就不乏知名的段子。

4月12日,记者来到南长街办事处辖区的邢台市交通局家属院,小区西侧原来是废旧的锅炉房,现在已经建成了干净的广场。“我们住了三四十年的小区,又‘年轻’了一回。”小区的居民告诉记者,小区原先坑洼的路面、裸露的下水管现在已被重新铺设,堵塞的化粪池已进行了清淤,居民不再担心滋生蚊虫老鼠,小区还增设了监控和路灯,居住更安全了。

此案起因要追溯到2017年,当年因“部分海域的底播虾夷扇贝存货异常”,獐子岛全年业绩由预计盈利变为巨亏7.23亿元。

购买物业服务可“点单”

除了关注业绩之外,獐子岛“扇贝去哪了”调查的最新进展,也是投资者关注的重点。獐子岛被中国证监会立案调查一事仍在进行中,至今过去一年多尚未有结果。

针对物业公司进入老旧小区后应承担的责任和义务,制定专门的标准和小区管理规约,并对物业服务质量进行评估,督促物管公司管理到位。同时诺华庭物业在与每个小区签约前,都必须先征得业主同意。进驻小区后,也要定期征求居民群众对物业服务的意见,社区每个月需要出具《已提供物业服务确认书》对物业服务情况进行认定,通过各方监管切实提升老旧小区服务管理水平。

对于2018年业绩好转,獐子岛解释称,人、财、物各方面运营成本有所下降,各业态经营情况向好。此外,海洋牧场及虾夷扇贝的重构方案开始运行等。

这起“扇贝又跑了,业绩扭盈为巨亏”事件,引起监管层关注。2018年2月9日,獐子岛收到证监会的《调查通知书》,因公司涉嫌信息披露违法违规,被证监会立案调查。

“老旧小区老年人居多,花钱购买服务的意识差,我们是先期运行,大家觉得满意了再交费。”诺华庭物业公司经理郭立鹏告诉记者,物业费收多了,居民不愿意缴纳,如果收的太少,还不够管理小区的成本,物业公司也无法正常运营。针对老旧小区下岗职工多、老人多,普遍收入不高的现状,同时结合物业公司运行保障成本,诺华庭大物业推行“按需点单”管理模式,为不同小区的居民制定多元化、不同需求的服务标准,破解管理收费“众口难调”的难题。

去年,让人们印象深刻的一个,就是獐子岛的扇贝跑了,影响了业绩,被投资者戏称为“扇贝去哪了?”,甚至还引发了一些科技文,来科普到底扇贝能不能自己跑了。

保持楼内外公共区域干净整洁,规划停车位,定期对车辆摆放情况进行整理,门岗值班区域门卫24小时在岗,增加专用消防通道,设立门禁道闸和车辆识别系统,安装照明和监控系统,绿植绿地每周清理一次,这是顺德东社区眼科医院家属院居民可享受到的“保洁、保安、保绿”的“三保”贴心服务,而每平方米0.5元的收费标准更是远低于物业收费市场价。

(燕赵都市报 记者 卢玉辉)

“以前院里环境脏乱差,自行车、电动车及汽车乱停乱放现象特别严重,没有一个舒心的环境。”家住眼科医院家属院的乔增然阿姨由衷地感觉到了家属院的明显变化,小区卫生也有人打扫了,各种车辆也有了位置停放,灯明了路净了心情也愉快了。

“现在,这种管理模式正在全区190个无物业管理的老旧小区阶段推行,并在不断充实完善中。”南长街办事处主任李晓波说,下一步,他们将继续打造“大物业”管理机制升级版,不断推动老旧小区管理服务向规范化、社会化和精细化发展,使社区治理成效全方位提升,进一步提升辖区居民的获得感、幸福感和安全感。

在充分征求居民意见的基础上,结合每个老旧小区的情况,制定了不同收费标准的“管理菜单”,除了以上每平方米0.5元的收费标准外,还有每平方米0.3元、180元一年、150元一年、108元一年等共计五种收费标准和对应的服务项目,有效缓解了居民缴费困难的现状。

2019年4月12日,獐子岛披露最新一份立案调查进展暨风险提示公告显示,目前证监会的调查工作仍在进行中,公司尚未收到证监会就上述立案调查事项的结论性意见或决定。

“我对咱们这个大物业公司的服务非常满意,我那事要是搁到之前,可不敢想能这么快给解决了啊,必须要给他们点个赞!”家住南长街办事处红星东小区的居民王先生说道。原来在今年1月26日的时候,王先生发现停在小区内的车被无故划了,他联系了诺华庭物业公司,物业公司立即派工作人员调出监控录像寻找肇事人,并联系肇事方的亲属协商好了后续赔偿事宜。

2018年1月,獐子岛公告称,公司在进行底播虾夷扇贝年末存量盘点时,发现海洋牧场遭受重大灾害,随后獐子岛“扇贝去哪儿了”、“扇贝如何死亡的”等话题引发热议。獐子岛在2017年年度报告中称,公司受灾海域达131.46万亩,公司海洋牧场存货核销及计提跌价准备影响合计6.38亿元,全部计入2017年度损益,导致公司2017年度业绩出现大幅亏损。

物业打包管理,不仅有效解决了很多难题,也在降低管理成本的同时,提升了便民服务质量。2018年11月,诺华庭物业公司开始试运行,免费提供服务,得到了小区居民群众的一致认可。2019年1月1日物业公司正式运营收费。目前,诺华庭大物业已进驻南长街办事处18个老旧小区,为118栋楼房、4032户家庭、13267位居民提供服务。